當前形勢下商品房預售制度應該被取消嗎?

　　現在，擁有一個(gè)舒適、優(yōu)美的“安樂(lè )窩”已成為現代人迫切而現實(shí)的愿望。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，商品房預售作為一種新型房屋銷(xiāo)售制度應運而生。那么商品房預售制度是什么?有什么優(yōu)缺點(diǎn)呢?商品房預售制度是否應該取消呢?

　　從新建住房看，個(gè)人購買(mǎi)商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%。商品房預售俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，相對于現房銷(xiāo)售而言，處于弱勢地位的買(mǎi)受人的合法權益更易遭受侵害。

　　一、商品房預售是什么?

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。

　　商品房銷(xiāo)售分為現房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售。

　　期房銷(xiāo)售即商品房預售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(簡(jiǎn)稱(chēng)“出賣(mài)人”)將正在建設中的房屋預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jì)r(jià)款的行為。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育滯后，市場(chǎng)體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對現房銷(xiāo)售而言，商品房預售，使得買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)，只取得該商品房的期待權，而非實(shí)際上的所有權，只有待開(kāi)發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人才能享有現實(shí)的所有權及對房屋進(jìn)行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買(mǎi)受人承擔了比現房銷(xiāo)售合同更大的風(fēng)險。

　　二、商品房預售制度的缺點(diǎn)

　　預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買(mǎi)賣(mài)契約說(shuō)”、“制作物供給說(shuō)”、“承攬契約說(shuō)”、“承攬與買(mǎi)賣(mài)混同契約說(shuō)”、“承攬、委托與買(mǎi)賣(mài)之混合契約說(shuō)”。而預售合同有關(guān)付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同，在性質(zhì)上屬買(mǎi)賣(mài)合同。

　　商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風(fēng)險要比一般現房買(mǎi)賣(mài)大得多。例如：有的開(kāi)發(fā)商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時(shí)因為種種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購房人在交付了首期房?jì)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì )以種種借口提出后期房?jì)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jì)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購房人無(wú)所適從。

　　三、商品房預售制度的風(fēng)險規避

　　商品房預售制度具有較大的風(fēng)險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進(jìn)行了嚴格的限制。

　　《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書(shū);

　　(二)持有建設工程規劃許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　由此可知，房地產(chǎn)商在預售商品房時(shí)，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

　　四、商品房預售制度是否要取消?

　　采用什么銷(xiāo)售模式都不重要，重要的是要適合我國的國情。要研究買(mǎi)現房是不是符合大多數人的利益，有多少人能夠買(mǎi)得起現房?其實(shí)要真正解決問(wèn)題，除非金融體制深化改革。

　　自出臺商品房預售制度之日起至今的十多年來(lái)，預售制為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了切實(shí)的推動(dòng)作用，目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段，預售制有存在的必要。

　　我國的開(kāi)發(fā)商95%以上還處在一個(gè)為生存而努力的階段，這時(shí)如果取消了預售房制度，預測中國的開(kāi)發(fā)商至少70%以上要在兩年內死去，中國現在有6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，如果70%的房地產(chǎn)商死去，中國的房地產(chǎn)業(yè)會(huì )釜底抽薪。

　　商品房預售制度的風(fēng)險讓現在把一生心血付諸在一張圖紙上的人感到不安，如果說(shuō)房子是一種商品的話(huà)，那么這種商品已經(jīng)承載了人們太多的希冀，它有時(shí)甚至是一家人一生心血的全部交付，沒(méi)有人會(huì )對它的品質(zhì)好壞掉以輕心。